פסק-דין בתיק תא"ק 22187-05

נתוני רקע

1.         התובעת הינה הקרן הקיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן, גם "המינהל"), והיא הבעלים של יחידות 1 ו- 5 בחלק מחלקה 63 בגוש 11602 הנמצאים באיזור התעשיה במפרץ חיפה. הנתבעת היא החוכרת של המקרקעין הנ"ל.

2.         מקרקעין אלו הוחכרו לאביה המנוח של התובעת, משה רזניק ז"ל, ושותפו, מר ירחמיאל יפה, מכוח חוזה חכירה מיום 16.10.47 (להלן - "חוזה החכירה הראשון"). לימים הייתה לחוכרת של המקרקעין, אף לאחר מותו של משה רזניק ז"ל, אמה של הנתבעת, המנוחה קלרה רזניק ז"ל. אין עוררין כי ביום 20.9.94 חודש חוזה החכירה הראשון בחוזה חכירה נוסף ל- 49 שנה. על חוזה חכירה זה חתמה אמה של הנתבעת, בחייה. לימים, ובעקבות מות האם, ביום 23.9.97 הועברו זכויות החכירה במקרקעין על שמה של הנתבעת.

3.         מלכתחילה הונח בפניי כתב תביעה מקורי בסדר דין מקוצר נגד הנתבעת בגין חוב דמי חכירה על סך 90,259 ש"ח. נטען כי חוב זה נסב אודות אחת היחידות במקרקעין, והיא יחידה 5. הנתבעת ביקשה וקיבלה רשות להתגונן. בהמשך הדרך, ביום 16.8.07, הונח בפניי כתב תביעה מתוקן בגין חוב דמי חכירה על סך 113,397 ש"ח. תביעה זו נסבה בגין שתי היחידות, יחידה 5 ויחידה 1. החוב הנתבע הוא בגין דמי חכירה שגמלו מיום 1.12.98 ועד 29.12.05. אכן המינהל שייר זכותו להגיש תביעה בגין חוב נטען נוסף, ואולם דומה שאין בדעתו לעשות כן לנוכח העובדה שחוב זה התיישן.

            הנתבעת התגוננה בפני התביעה והכחישה את החוב האמור.

4.         הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות ונשמעו ראיות. מטעם המינהל נמסרו עדויותיהם של מר אריה בלסברג (להלן - "בלסברג"), ממונה מחוזי לגבייה אצל המינהל, ושל גב' מירי סבא (להלן - "סבא"), ממונה מחוזית לעסקאות שיווק ותעשיה אצל המינהל. מטעם הנתבעת נמסרה עדותה-שלה וכן עדותו של השמאי רון רודיטי מטעמה. כבר כאן יצויין כי בגדר הראיות והמוצגים שבפניי מצויים מכתבים שיצאו תחת ידיה של גב' ירקונה שמש (להלן - "שמש"), מי שהייתה במועדים הרלוונטיים סגנית ממונה מחוזית לעסקאות תעשיה אצל המינהל.

            להלן אדרש לסוגיות הצריכות להכרעתי. במרביתן ידו של המינהל על התחתונה. אכן, בעיקר בסוגיית נאותות חובה הנטען של הנתבעת, נמצאו אי סדרים בהנהלת החשבונות ובספרי המינהל. אדרש לכך עתה.

לעניין חובה הבסיסי של הנתבעת

5.         כאמור, הן חוזה החכירה הראשון והן חוזה החכירה הקיים, דנים במאוחד ובמשולב בשתי היחידות, יחידה 1 ויחידה 5. לימים התנהל משא ומתן בין בעלי הדין לעניין משאלתה של הנתבעת להיוון חוזה החכירה באשר ליחידה 5. דומה שמשא ומתן זה לא הבשיל. ואולם בעקבות זאת פוצלה הנהלת החשבונות של המינהל, באופן שלכאורה היא אמורה הייתה להתייחס בנפרד לכל אחת מן היחידות. מקובלת עליי סברת ב"כ הנתבעת כי כתוצאה מכך "רצים" להם שני תיקים אצל התובע, במקביל, עבור חוזה אחד. לכאורה תיק אחד מכיל חיובים בגין שתי היחידות והתיק המשני מכיל חיובים בגין יחידה 1 בלבד.

6.         לתצהיריהם של בלסברג וסבא צורפו הנספחים ב/1, ב/2 ו-ב/3 בגין החוב הנטען. והנה, נהיר לחלוטין שנספחים ב/1 ו-ב/2 נסבים אודות שתי היחידות. הדבר נלמד בעליל לנוכח העובדה שבראשם מצויינת "מכסה התחלתית" בסכום של 6,769.23 ש"ח. ואין עוררין כי מדובר בדמי החכירה הבסיסיים והשנתיים שנקבעו ביום 1.3.94, ועם חתימתו של חוזה החכירה הקיים, בגין שתי היחידות.

            וחרף כל אלו קיימת סתירה בלתי מוסברת בין שני מסמכים אלו. בעוד שיתרת החוב ליום 29.12.05, מכוח נספח ב/1, עולה לסך של 35,372.38 ש"ח, הרי יתרת החוב ליום 29.12.05, מכוח נספח ב/2, מרקיעה שחקים לסכום של 113,396.10 ש"ח. לכאורה, מאלפת העובדה כי הסך של 35,372.38 ש"ח מתואר בתצהיר בלסברג כסכום בגין דמי חכירה מיום 1.4.96 ועד 30.11.98. סכום זה, לכאורה עקב התיישנות, לא נתבע. הרי עוד אנדרלמוסיה ובלבול מוחלט בהנהלת החשבונות.

7.         עתה נעבור לנספח ב/3. בנספח זה נרשם כי הוא בגין שטח של 137.8 מ"ר. אין עוררין, על יסוד תשובה 8 לתצהיר תשובות לשאלון של בלסברג (נ/1), כי שטחה של יחידה 1 הוא 137.1 מ"ר. ועוד נרשם שם כי "המכסה", דהיינו דמי החכירה הבסיסיים, עולים לסך של 4,101.46 ש"ח. הסכום האמור מהווה 60.59% מסך 6,769.23 ש"ח, הם דמי החכירה הבסיסיים בגין שתי היחידות. שטחן של שתי היחידות, כעולה מתצהיר תשובות לשאלון הנ"ל של בלסברג, עולה ל- 388.2 מ"ר. אך, שטחה של יחידה 1 מתוך שטח כולל זה עולה לכדי 35.31%. משמע, שוב קיימת שרירות מוחלטת בהפרחת מספרים. ועם זאת שומה עליי להניח שנספח ב/3 נסב לגבי יחידה 1.

8.         עיון בנספח ב/3 מצביע על כך כי במועד הסמוך ל- 29.12.05, הוא מועד החיובים הנטענים בנספחים ב/1 ו-ב/2, הייתה יתרת החוב בגין יחידה 1 בסכום של 0.15 ש"ח ליום 14.9.05. משמע, אפקטיבית, בגין יחידה 1 לא היה חוב. נתון זה מבאר בעליל על שום מה כתב התביעה המקורי לא נסב על יחידה 1, כל עיקר. ואולם, הגם שהוגש כתב תביעה מתוקן הוא מתיימר לצמצם עצמו למצב החיובים ליום 29.12.05. משמע, לנוכח נתון זה לכאורה כבול המינהל בגרסתו, באופן שבגין יחידה 1 אין כל חיוב. לכך חובר הנתון שהגם שנספחים ב/1 ו-ב/2 צורפו לכתב התביעה המתוקן, הרי נספח ב/3 צורף רק לתצהירי העדויות, לכאורה תוך הרחבת חזית.

            לדברים נודעת משמעות לנוכח עיון מעמיק יותר בנספח ב/3 ממנו עולה כי התפתחות החוב מיום 16.9.05 ועד 26.5.08, מביאה לכך שבגין יחידה 1 קיימת יתרת חוב של דמי חכירה בסכום של 4,737.19 ש"ח. חסד רב ייעשה עם המינהל ואדרש לחיוב זה, למרות הדרך הדיונית הקלוקלת. ממילא מערכת היחסים בין בעלי הדין היא נמשכת. התייחסותי לחוב בגין יחידה 1, לנוכח נתון זה, מצמצמת התדיינות מיותרת לעניין החוב של יחידה 1 נכון ליום 26.5.08.

9.         בסיכומי טענות ב"כ הנתבעת קיים ניתוח חשבונאי מרשים ומשכנע, אודות אי הסדרים והאנדרלמוסיה בספרי המינהל. נגעתי בעיקרי הדברים. אגב כך, למשל, בקלילות רבה קיים פער בין שטח יחידה 1, אליבא תשובות לשאלון והוא 137.1 מ"ר, לבין שטח היחידה אליבא נספח ב/3, והוא 137.8 מ"ר. אכן מדובר בפער זניח, ואולם מקוממת עצם הסתירה, ולו בנתון זה, כאשר מדובר לכאורה במערכת ממוחשבת שאמורה לשדר ודאות ואמינות. 

10.        התובנה על פיה בגין יחידה 1, לכאורה, לא קיים חוב דמי חכירה, עולה אף ממכתבה של שמש לב"כ הנתבעת מיום 31.10.03 (נ/2). במכתב זה היא מבארת את פיצול התיקים לנוכח בקשתה של הנתבעת להוון זכויות חכירה רק לגבי יחידה 5, שלא הבשילה לכדי מעשה. אף היא רושמת כי "מתוך נתוני החשבונות מסתבר כי לגבי יחידה מס' 1 שולמו דמי החכירה... ואילו לגבי יחידה מס' 5 לא שולמו דמי החכירה". אכן, בחינה מדוקדקת של נספח ב/3 מעלה כי ביום 1.4.04, שהוא המועד הסמוך למכתב האמור, אכן הייתה יתרה זניחה של 0.32 ש"ח.

11.        לכאורה, די באי הסדרים האמורים על מנת לדחות את תביעת המינהל מכל וכל. אכן צודק ב"כ הנתבעת, בסיכום טענותיו, שהדיון והניתוח החשבונאיים בסיכומיו הם פועל יוצא מן הצורך של "הנתבעת להתעמק בנתונים ולהפוך כל אבן רק על מנת להבין את חשבונותיו המעוותים ואת הכשל הבסיסי בתביעה מופרכת זו" (סעיף 82). אני מאמץ באהדה את עיקרי הדברים.  אכן, לא מקובל עליי כי התביעה מופרכת. כפי שיבואר בהמשך היא תתקבל במיעוטה.

12.        מקובלת עליי, איפוא, השקפתו של ב"כ הנתבעת כי סך כל החובות ליום 29.12.05 עולים לסך של 35,372 ש"ח, וסכום זה כולו הוא בגין יחידה 5. ועוד הראיתי כי בגין יחידה 1 בדעתי לחייב בסכום של 4,737 ש"ח ליום 26.5.08.

לסוגיית ההתיישנות